Prečo sa podľa niektorých údajov stavia stále menej nájomných bytov ?
V ostatných týždňoch až mesiacoch sa stala jednou z tém vo verejnom priestore aj výstavba nájomných bytov. Nájomné byty vo viacerých európskych krajinách zabezpečujú bývanie pre podstatnú časť obyvateľov. Špeciálnou kategóriou je verejné, resp. sociálne nájomné bývanie.
V podmienkach Slovenskej republiky tvoria tieto byty v súčasnosti približne 3 % z celkového počtu bytov. Pre ilustráciu uvádzam čísla zo Sčítania obyvateľov, domov a bytov v roku 2011, kedy bolo na Slovensku takmer 2 milióny bytov, z toho cca 1,8 mil. obývaných. Pri podiele troch percent, teda verejné nájomné bývanie predstavuje viac ako 50 000 bytov. Z toho už bolo viac ako 43 000 bytov postavených po roku 2000, vďaka vytvorenému podpornému mechanizmu obstarávania nájomného bývania. Ide o kombináciu financovania obstarávacích nákladov prostredníctvom dotačnej podpory z Ministerstva dopravy a výstavy SR (od 30 až do 75%) a zvýhodneného úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB), zvyšná časť obstarávacích nákladov.
Podrobnejšie o existujúcom systéme financovania výstavby nájomného bývania napíšem v niektorom z ďalších článkov.
V tomto článku sa chcem venovať štatistickému vykazovaniu počtu nájomných bytov.
Vytvorený podporný systém financovania umožňuje mestám, obciam, vyšším územným celkom (VÚC) a v prípade Bratislavy a Košíc aj mestským častiam, získať do svojho majetku byty, ktoré majú charakter cenovo dostupného, verejného nájomného bývania. Ponuka tohto financovania je určená pre všetky dotknuté samosprávy, bez ohľadu na ich polohu, alebo výkonnosť existujúcej lokálnej ekonomiky.
Pri určovaní počtu nájomných bytov je možné vychádzať z dvoch zdrojov údajov. Jedným z nich sú údaje zo Štatistického úradu Slovenskej republiky (ŠÚ SR), ktoré vykazujú vo štvrťročnej periodicite počty začatých, dokončených a rozostavaných bytov. Tým druhým zdrojom údajov sú štatistiky Ministerstva dopravy a výstavby SR (MDV SR) o počte podporených nájomných bytov v jednotlivých rokoch.
Pozrime sa najskôr na údaje, ktoré vykazuje ŠÚ SR o počte dokončených bytov. Na začiatok niekoľko pojmov: dokončený byt je byt, na ktorý bolo vydané kolaudačné rozhodnutie; začatý byt je byt, na ktorý bolo vydané stavebné povolenie; vlastníctvo územnej samosprávy (VÚS) je vlastníctvo miest, obcí, VÚC a mestských častí.
Takmer všetky byty dokončené vo VÚS sú obstarané prostredníctvom finančnej podpory štátu, preto takto obstarané byty považujeme za byty vo verejnom nájomnom sektore.
A teraz už reč čísiel za obdobie rokov 2011 až 2018.V rokoch 2011 až 2018 bolo podľa údajov zo ŠÚ SR dokončených 5 951 bytov vo VÚS, teda nájomných bytov za regulovanú cenu. Vývoj bol postupne podľa štatistických údajov klesajúci, a to nasledovne:
Zdroj: ŠÚSR
Skutočne vidíme rapídny pokles počtu dokončených nájomných bytov vo VÚS z počtu 1544 dokončených bytov v rokoch 2011 a 2012 až k počtu 195 dokončených bytov v roku 2018.
Pokles o viac ako 87 % iba za obdobie 7 rokov. Ročný priemer za uvedené obdobie je 743 dokončených nájomných bytov.
Ale je to skutočne tak? Stačí si vziať iba túto štatistiku a môžeme robiť závery, že sa na Slovensku takmer nestavajú nájomné byty? Resp., že počet nových nájomných bytov sa skokovo znižuje a blíži sa k zanedbateľnému číslu?
Poďme sa pozrieť teraz na druhý zdroj údajov, ktorým je štatistika MDV SR o počte podporených bytov dotáciami MDV SR v rovnakom období. Ako už bolo spomínané, prevažná väčšina bytov vo VÚS je obstarávaná prostredníctvom kombinácie dvoch zdrojov financovania, a to dotácie z MDV SR a zvýhodneného úveru zo ŠFRB. Súčet takto poskytnutých zdrojov vykrýva obstarávacie náklady na 100 %.
V uvedenom období predstavuje súčet podporených nájomných bytov 12438 bytov, ktorých počty v jednotlivých rokoch boli nasledovné:
Zdroj: MDV SR
Priemerný ročný počet podporených nájomných bytov je na úrovni 1555 bytov.
Prečo ten rozdiel? Je niekde vo vykazovaní chyba? Nie sú používané korektné údaje?
Všetky tieto otázky sú legitímne a ak chceme nájsť správnu odpoveď, musíme sa pozrieť na viacero faktorov.
Prvým z nich je dôležitý faktor v spôsobe vykazovania počtu dokončených bytov ŠÚ SR. Pri tomto vykazovaní sa vychádza z riadne overených dokumentov v stavebnom procese, teda pri vykazovaní dokončených bytov sa ako forma vlastníctva pri bytoch uvádza na základe toho, kto je uvedený v kolaudačnom rozhodnutí ako vlastník stavby. Obdobne je to aj pri vykazovaní počtu začatých bytov, aj tam sa vlastníctvo posudzuje podľa toho, aký vlastník je uvedený v stavebnom povolení.
Na základe tohto princípu sa za byty dokončené samosprávou (teda verejné nájomné byty) považujú iba tie, ktorých vlastníkom pri kolaudácii je samospráva.
Vykazovanie ŠÚ SR už nezachytáva zmenu vlastníctva, ktorá môže nastať po kolaudačnom rozhodnutí.
Prečo to hovorím? Tým sa totiž dostávam k druhému dôležitému faktoru.
Tým je spôsob obstarávania nájomných bytov samosprávou. Samospráva má pri obstarávaní nájomných bytov v princípe dve možnosti. Jednou z nich je výstavba (vtedy je pri kolaudačnom rozhodnutí ako vlastník uvedená samospráva) a druhou z nich je kúpa už hotových bytov do vlastníctva. Podmienkou pri kúpe je, že samospráva môže kúpiť iba také byty, od kolaudácie ktorých neuplynuli viac ako tri roky.
Je zrejmé, že ak samospráva kupuje už skolaudované byty na trhu, tak v štatistickom vykazovaní sú tieto byty vykázané zvyčajne ako byty v tuzemskom súkromnom vlastníctve (stavebník, developer, banka a pod) a nie ako byty vo vlastníctve samosprávy.
Avšak prečo k takémuto poklesu v štatistike dokončených bytov prichádza v ostatných rokoch?
Vysvetlenie je veľmi jednoduché.
Kým do roku 2010 výrazne dominovala výstavba nájomných bytov, kde vlastníkom, ktorý bol uvedený v kolaudačnom rozhodnutí bola samospráva, tak po roku 2010 začalo výraznejšie dominovať obstarávanie bytov do vlastníctva samosprávy kúpou dokončených bytov.
Pre uľahčenie vysvetlenia prikladám nasledujúcu tabuľku:
Zdroj: MDV SR
Môžeme konštatovať, že hlavne po roku 2013 už absolútne dominuje kúpa dokončených bytov od pôvodného vlastníka, pričom priemer za roky 2013 až 2018 je až na úrovni takmer 82 %.
Z uvedeného vyplýva, že menej ako každý piaty byt, ktorého obstaranie bolo po roku 2013 podporené dotáciami z MDV SR, bol zároveň dokončený a skolaudovaný vo vlastníctve samosprávy, a teda bol aj vykázaný v jej vlastníctve v štatistike dokončených bytov vedenej ŠÚ SR. Zmeny vlastníctva v čase po kolaudácii sa totiž už pre potreby vykazovania počtu dokončených bytov nesledujú.
Preto by bolo korektnejšie, aby sa pri uvádzaní štatistiky skutočne obstaraných nových nájomných bytov samosprávou vychádzalo z údajov, ktoré na svojom webovom sídle uvádza MDV SR.
Na záver si dovolím priložiť ešte jednu tabuľku, ktorá vypovedá o tom, v ktorých krajoch a v akom počte sa za obdobie rokov 2011 až 2018 obstarávali nájomné byty.
Je to zároveň pozvánka k ďalšiemu článku, v ktorom sa budem venovať téme, či a kde sa vlastne na Slovensku stavajú alebo nestavajú nájomné byty.
Zdroj: MDV SR
